各镇人民政府，各街道办事处，扬中经开区，高新区管委会，市各委办局，市直各单位：

现将《扬中市农村宅基地建房管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

特此通知。

扬中市人民政府

2021年8月26日

扬中市农村宅基地建房管理办法

第一章  总  则

第一条  为了加强农村宅基地管理，规范农村村民住房建设，节约集约利用土地资源，建设美丽宜居乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》和《江苏省土地管理条例》等法律法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条  本市行政区域范围内农村村民申请宅基地以及在宅基地上新建、翻建、改扩建住房及其监督管理等适用本办法。

第三条  农村村民申请宅基地建房，应当符合国土空间规划（镇村布局规划）、村庄规划，遵循节约用地、集约建设、安全施工、保护环境的原则。禁止未批先建、超面积占用宅基地。

第四条  本办法所称农村村民是指具有本市户籍的农村集体经济组织成员。

虽购买本市小城镇户口但一直承担与农村集体经济组织成员同等义务的居民视为农村村民。

第五条  各镇人民政府、街道办事处、开发区管委会【以下简称镇（街、区）】负责本辖区内村庄规划编制、农村村民住房建设管理和监督工作，依法审核批准宅基地用地申请。

第六条  市农业农村部门负责农村宅基地使用的管理，建立健全宅基地分配、使用、流转、查处等管理制度，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用等工作。

市自然资源和规划部门负责农村村民住房规划管理、农用地转用审批、不动产登记等有关工作，各中心所作为其派出机构具体实施相关工作。

市住建部门负责指导农村住房建设、农村住房安全和危房改造工作，指导做好农村房屋危房鉴定、村镇建筑工匠培训、建筑施工队伍管理和技术服务等管理工作。

市综合行政执法、水利、交通运输、生态环境、公安等部门按照各自职责，负责做好农村宅基地建房的相关管理、监督和服务工作。

第七条  各村（居）民委员会【以下简称村（社区）】负责本村（社区）农村村民宅基地用地建房申请核实，以及宅基地用地调整、宅基地退出处置等相关工作；可以通过制定村规民约、签订协议等方式对宅基地建房行为进行自治管理。

第八条  农村村民建设住房占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续，严禁乱占耕地建房。

第九条  农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积不超过135平方米。

第十条  农村村民易地建设住房的，应当按用地审批时约定在新建住房定位放线前拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由原集体经济组织依法收回，并由所在镇（街、区）及时组织整理或复垦。

第十一条  经本集体经济组织同意，农村村民可以向符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员转让其合法取得的宅基地。转让行为完成后，转让双方应及时办理农村宅基地使用权变更手续。

第十二条  鼓励进城落户的农村村民、继承农村住房的非本村村民自愿有偿退出宅基地，村集体经济组织应当有计划的按照公平原则依法对其给予补偿。

镇（街、区）、村（社区）应有序统筹安排搬迁撤并类村庄搬迁工作。转变拆迁安置方式区域不得新增宅基地建房，搬迁撤并类村庄可采用产权调换、货币补偿等方式实现搬迁。非转变拆迁安置方式区域的搬迁撤并类村庄可采用易地建房、产权调换等方式实现户有所居。

第二章  宅基地申请和审批

第十三条  在符合规划的前提下，具备下列条件之一的农村村民，以户为单位向户籍所在村（社区）申请使用宅基地：

（一）依据村庄规划，需要易地安排宅基地的；

（二）多子女户已有子女达到法定婚龄，可以分户安排宅基地的；

（三）符合村庄规划，拆除原有房屋后原地翻建的；

（四）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十四条  属于下列情形之一的，申请使用宅基地不予批准：

（一）不符合国土空间规划（镇村布局规划）、村庄规划的；

（二）子女已依法安排宅基地，其父母再单独申请宅基地的；

（三）农村村民将原有住房出售、出租、赠与他人，或者将原有住房改为经营场所的；

（四）农村村民原有住房被实施征收时已按规定进行货币化安置或安置房安置的；

（五）已享受相关社会救助的60周岁以上的无子女农村村民；

（六）违背“一户一宅”情形的；

（七）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十五条  村（社区）接到农村村民宅基地和建房（规划许可）书面申请后，应对农户提交的材料进行审查，重点审查申请对象的资格条件是否符合规定要求、提交材料是否真实有效、拟用地建房是否符合国土空间规划（镇村布局规划）、村庄规划等。

经审查不符合条件的，应及时告知申请人并说明理由。经审查符合建房条件的，村（社区）应将宅基地使用方案公示并提交村（居）民代表会议讨论决定。

宅基地使用方案应当在本村（社区）及该农村村民所在的村民小组张榜公示，公示时间不少于10日。

村（居）民代表会议讨论通过的，村（社区）应当及时签署意见，并将申请材料报送所在镇（街、区）。村（居）民代表会议讨论不通过的，应当告知申请人。

第十六条  各镇（街、区）受理申请后，应当组织镇（街、区）农业农村、自然资源和规划等部门开展联合审核工作。

镇（街、区）农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村级审核、公示、村（居）民代表会议讨论等，并综合各有关部门意见提出审批意见。

镇（街、区）自然资源和规划部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划（镇村布局规划）、村庄规划、用途管制要求，涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续。

涉及林业、水利、电力、公安、住建等部门的要及时征求意见。

镇（街、区）根据各部门联审结果，对农村村民宅基地用地建房申请进行审批。经审核认为宅基地用地建房审批符合条件、报送材料完备的，应当自受理申请之日起20个工作日内予以批准，发放《农村宅基地批准书》和建设工程（乡村建设）规划许可证。20个工作日内不能作出决定的，经镇（街、区）负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

经联审不符合宅基地用地建房审批申请条件的，镇（街、区）应当在受理之日起20个工作日内作出不予许可的决定；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或在5个工作日内一次性告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。

第十七条  各镇（街、区）依托镇级为民服务中心（行政审批局），建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度。镇（街、区）应组建宅基地建房管理专项工作组，明确牵头领导，履行农村村民宅基地建房管理相关职责。公布农村村民宅基地建房的申请条件、审批流程、审批时限等。

第十八条  各镇（街、区）应当将农村村民住房建设的审批结果张榜公布，接受群众监督，并于每月的前5个工作日内将上月审批情况报市农业农村、市自然资源和规划部门备案。

第十九条  批准后连续2年未建设住房的宅基地，应当交还原集体经济组织，原批准的《农村宅基地批准书》自行失效；建设工程（乡村建设）规划许可证由市自然资源和规划部门依法注销。

第三章 建设标准

第二十条  农村村民应当严格按照批准面积建设住宅，在宅基地内建设住房、附属用房等建筑占地面积不得超过120平方米。

第二十一条  农村村民建设住房的建筑占地面积按照下列规定计算：

（一）住房、独立灶间、独立卫生间等建筑占地面积，按外墙勒脚外围水平面积计算；

（二）室外有顶盖、有立柱走廊建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；

（三）有立柱阳台、内阳台、平台建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算。

第二十二条  农村村民建设住房的间距和高度标准按村庄居民点详细规划执行。

第二十三条  农村村民建设住房时，未经批准不得擅自开挖地下室，确需批准利用地下空间的，应当符合规划且不得影响相邻已有房屋、道路及其他设施的安全。

第二十四条  农村村民建设围墙和排污设施，应当以不影响相邻权、不妨碍交通安全和不侵占公共利益等为原则。

农村村民住房建设应按照要求建设生活污水排放设施，实行雨污分流。

第四章  建设管理

    第二十五条  农村村民取得《农村宅基地批准书》和建设工程（乡村建设）规划许可证后，依据《建筑工程施工许可管理办法》等规定，需要取得施工许可证的，依法申请。

    建筑施工队伍和个体工匠不得为未取得《农村宅基地批准书》和建设工程（乡村建设）规划许可证的建房户提供施工服务。

第二十六条  实行农村村民宅基地建房全过程管理，做到农村村民住房建设申请审查到场、开工放样到场、施工过程到场、竣工验收到场。  

第二十七条  各镇（街、区）收到农村村民宅基地和建房（规划许可）申请后，组织镇（街、区）相关部门和村（社区）实地审查申请农户是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。

第二十八条  经批准用地建房的农户，应当在开工前向镇（街、区）申请划定宅基地用地范围，镇（街、区）在收到申请5个工作日内组织镇（街、区）建设部门、农业农村、自然资源和规划、综合行政执法等部门和村（社区）到现场进行开工查验和实地丈量批放宅基地和住房。未拆除旧房的，不得放样验线，未经放样验线，不得开工建设。

第二十九条  在建房户浇筑基础、浇筑楼面、屋面等重要施工环节，村（社区）要及时告知镇（街、区）建设部门，由镇（街、区）组织工作人员联合村（社区）到场监督检查，并形成现场记录。重点检查是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，发现问题及时制止，责成整改。

第三十条  农户建房完工后，要及时向镇（街、区）申请进行验收，镇（街、区）在收到申请15个工作日内组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

通过验收的，农村村民凭验收意见及其他相关材料向不动产登记部门申请办理不动产登记；未通过验收的，由镇（街、区）作出整改通知书，限期整改。

第三十一条  各村（社区）应当加强对本区域内农村村民住房建设行为的日常巡查，实行网格化监管，发现违法建设行为的，应及时予以劝阻、制止，并立即向镇（街、区）报告，主动参与查处违法建设行为。

第五章  法律责任

第三十二条  各镇（街、区）是本辖区内农村村民宅基地用地建房管理的责任主体，要建立健全监管机制，强化技术服务和安全监管，细化违法建设防控责任制，确定网格责任单位和责任人，第一时间发现和制止宅基地违法用地建房行为，组织相关执法部门及时采取法律措施。市农业农村、自然资源和规划等部门按各自职责履行业务指导和监督检查。

第三十三条  农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由市农业农村部门依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。

第三十四条  买卖宅基地、擅自进行宅基地转让等交易行为的，由市自然资源和规划部门依据《中华人民共和国土地管理法》的规定进行查处。

第三十五条  农村村民未依法取得建设工程（乡村建设）规划许可证或者未按照规划许可证的规定进行建设的，由市综合行政执法部门、各镇（街、区）按各自职责责令停止建设，依法查处。

未按要求建设排污设施的，不得通过验收，由镇（街、区）作出整改通知书，限期整改。

第三十六条  阻碍国家机关工作人员依法执行公务，违反治安管理规定的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚；构成犯罪的，移送司法机关。

第三十七条  农村村民住房建设管理部门和单位的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，由有关部门视情节予以处分；构成犯罪的，移送司法机关。

第六章 附  则

第三十八条  宅基地是指农村村民合法使用或经依法批准用于建设住房（包括附属用房和庭院）的集体建设用地。

新建是指依法申请新宅基地建设住房；翻建是指依法在原有宅基地范围内拆除房屋，重新建设；改扩建是指在房屋主体不变的情况下，通过对原房屋进行改造或增建一些附属、辅助用房的方式，改变其外形、特点或性质。

一户一宅是指农村村民一户只能拥有一处宅基地。

第三十九条  本办法由扬中市人民政府负责解释，涉及到宅基地分配、使用、流转等由市农业农村部门具体承担解释工作，涉及到农用地转用、规划建设管理等由市自然资源和规划局具体承担解释工作。

第四十条  本市其他区域内宅基地建房管理参照本办法执行。

第四十一条  本办法自2021年9月30日起施行，有效期五年。《扬中市农村村民住房建设管理办法》（扬政规发〔2014〕1号）同时废止。