各村（社区）、业委会（物管会）、物业服务企业：

为进一步加强物业管理工作，提高服务水平，压实村（社区）和物业服务企业物业管理责任，现结合街道物业管理工作实际，制订《三茅街道加强住宅小区物业管理“十有”制度及其考核细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

特此通知。

扬中市三茅街道办事处

2024年3月30日

抄送：市住房和城乡建设局

三茅街道住宅小区物业管理“十有”制度及其考核细则

一、安全防范管理制度（10分）

1、有条件的住宅小区实行封闭、半封闭管理（1分）。

2、住宅小区实行24小时保安值班巡逻制度（1分）。

3、保安人员需着装上岗；熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，有各项安保措施（1分）。

4、对住宅小区火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时采取有效措施并报告相关部门（1分）。

5、住宅小区技防监控室有专人值守，并有值班记录。发现技防监控设备损坏，物业服务企业应第一时间组织抢修（1分）。

6、定期巡查住宅小区占用公共通道，楼道堆放杂物，电瓶车进门厅、进楼道、进电梯、飞线充电等情况。保证消防通道、消防登高场地畅通（2分）。

7、委托有资质的专业公司对小区消防设施设备进行规范维护保养，确保消防设施设备正常运行（2分）。

8、强化住宅小区安全监管，做好安全隐患的排查和整治。发现问题，及时报告和采取必要的措施，确保小区安全（1分）。

（责任单位：物业服务企业、业委会（物管会）；监管单位：村（社区）、三茅街道）

二、卫生保洁管理制度（12分）

1、住宅小区公共场所实施一日两次普扫，全天巡查。做到道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，确保住宅小区环境整洁优美（3分）。

2、住宅小区生活垃圾、建筑垃圾必须日产日清，垃圾桶内外清洁，无明显污垢。垃圾收集作业后必须及时将垃圾桶复位，摆放整齐，并确保收集点及周边2-3米内无垃圾散落，无存留污水，做到车走场清，坚决杜绝抛洒、滴、漏现象发生，所有垃圾不随意乱倒，必须按指定地点堆放和倾倒（3分）。

3、住宅小区公共雨、污水管道，雨、污水井，化粪池等发现异常必须及时联系专业企业进行清掏和处置。达到雨后基本无积水，沟边无淤泥、积沙，雨水口无淤泥堵塞（2分）。

4、住宅小区楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘、无痰迹、无蛛网、无烟蒂，窗户明亮。微型消防站、灭火器箱、电表箱等公共设施清洁卫生（4分）。

（责任单位：物业服务企业、业委会（物管会）；监管单位：村（社区）、三茅街道）

三、环境保护管理制度（10分）

1、绿地内卫生整洁，无垃圾杂草，绿化定期进行修剪，无损坏、践踏、无毁绿种菜现象（2分）。

2、公共空间无违章搭建，无乱堆乱放、乱贴、乱画和乱刻现象，无乱晾晒现象（2分）。

3、加强道路日常养护，确保路面平坦，路面清洁，路肩整洁，排水通畅，无坑洼、无损坏现象（2分）。

4、物业管理区域内的各商业网点，饮食门店不得乱倒污水、餐厨垃圾及排放其它污染物（1分）。

5、无饲养家禽，不文明养犬现象（1分）。

6、住宅小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音（2分）。

（责任单位：物业服务企业、业委会（物管会）；监管单位：村（社区）、三茅街道）

四、车辆停放管理制度（8分）

1、住宅小区车辆管理制度完善，访客车辆进入小区，应严格进行登记，按停车秩序有序停放，严禁乱停乱靠，乱鸣喇叭（2分）。

2、住宅小区消防通道和主次出入口严禁停车，不得占用消防登高场地，不得妨碍消防栓正常使用（2分）。

3、住宅小区停车场、停车位无杂物堆放，并保持清洁卫生（2分）。

4、住宅小区停车收费严格执行《关于优化住宅小区汽车停放收费等相关问题的通知》【扬经发（2023）87号】文件规定（2分）。

（责任单位：物业服务企业、业委会（物管会）；监管单位：村（社区）、三茅街道）

五、物业维修管理制度（16分）

1、建立住宅小区物业维修24小时接报机制，各类物业零修、急修及时率达98%以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%。有维修记录和回访记录，档案资料齐全（2分）。

2、建立住宅小区共用设施设备档案，记录清晰，管理完善，随时查阅（2分）。

3、物业服务企业要定期、不定期检查住宅小区共用部位、共用设施设备和共用部位的使用状况，进行日常管理和维修养护，无事故隐患，并做好检修记录和保养记录（2分）。

4、物业服务企业定期对房屋安全状况进行检查，发现安全隐患，及时报请住建部门进行安全鉴定，鉴定意见及时提交相关部门处理。确保房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象（2分）。

5、物业服务企业应与有相应资质的电梯维保单位签订维保合同，按照法律法规、安全技术规范定期对住宅电梯进行维护、保养（2分）。

6、住宅小区楼宇技防电源、门锁、电子控制板、闭门器、照明设备等公共配套服务设施完好，运行正常（2分）。

7、住宅小区各类窨井盖板完好，无缺失损坏现象发生。发现危险部位应及时采取防范措施，并报请相关部门处理，杜绝意外事故发生（2分）。

8、住宅小区内生活用水有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证，有水质检验合格证（2分）。

（责任单位：物业服务企业、业委会（物管会）；监管单位：村（社区）、三茅街道）

六、物业用房管理制度（10分）

1、住宅小区物业服务用房属于全体业主共有，用于物业管理服务活动和业主活动（2分）。

2、住宅小区物业服务用房由业委会（物管会）负责管理、维修和保养，具备正常使用功能（2分）。

3、住宅小区物业服务用房不得买卖和抵押，任何单位和个人不得占用（2分）。

4、住宅小区物业管理商业用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求（2分）。

5、业委会（物管会）应每半年在物业管理区域内公布物业管理商业用房出租和经营收益等情况，接受民主监督（2分）。

（责任单位：物业服务企业、业委会（物管会）；监管单位：村（社区）、三茅街道）

七、财务收支管理制度（10分）

1、严格遵守《江苏省物业管理条例》及财务管理制度相关法律法规的规定（2分）。

2、住宅小区公共收益使用应落实专人负责报账，做好现金日记帐以及收支单据的填制、审核、财务公开等工作。业主大会、业主委员会的工作经费支出，应当由业主委员会1/2以上成员同意并签字，每笔支出必须票据明晰，账目清楚（2分）。

3、公共收益由社区（村）物管站统一代管的，所有票据需按财经纪律规范要求签字后方可入账（2分）。

4、公共收益的使用依据各住宅小区管理规约的约定（2分）。

5、每半年在小区公布公共收益收支情况，接受民主监督（2分）。

（责任单位：村（社区）、业委会（物管会）、物业服务企业；监管单位：三茅街道）

八、发现问题报告制度（4分）

1、物业服务企业、自行管理的业委会（物管会）在日常管理中，发现违章搭建、消防、房屋等安全问题，应及时向城管部门、消防救援部门、住建部门、三茅街道报告并落实整改措施，确保安全（2分）。

2、村（社区）发现辖区内业委会（物管会）、物业服务企业有违规行为的，要及时向三茅街道和相关部门报告并督促整改（2分）。

（责任单位：物业服务企业、业委会（物管会）、村（社区）；监管单位：三茅街道）

九、规范履职管理制度（20分）

1、村（社区）组织并指导各小区按照《镇江市业主大会和业主委员会指导规则》规范成立业委会（物管会），并按照相关规定履行法律赋予的职责（3分）。

2、村（社区）要加强对业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业的监管，督促业委会（物管会）、物业服务企业执行上述八项制度。村（社区）辖区内住宅小区物业管理要全覆盖（3分）。

3、村（社区）要加强住宅小区党的领导，不断提升“红色业委会（物管会）”、“红色物业”占比和党组织覆盖率（2分）。

4、村（社区）要积极落实“5+X”普惠行动，文明安居2.0工程、老旧小区改造、电动自行车集中充电设施建设等政府惠民项目，引导业主积极主动参与小区管理，共建和谐小区（3分）。

5、村（社区）要加强物业管理法律法规的宣教，强化住宅小区物业管理矛盾纠纷的化解，及时处置率达100%，并逐步提高满意率（3分）。

6、村（社区）要建立健全小区基本情况、住户信息、文明规约、管理办法等基础台账（2分）。

7、对由村（社区）托管的住宅小区需合理配备保洁员，加强对保洁员的日常管理和培训，及时缴纳意外伤害保险、足额发放保洁员工资（2分）。

8、村（社区）应充分挖掘、选树网格长、楼道长、业委会中的先进典型，总结宣传相关事迹，引导广大群众学习先进、争当先进（2分）。

（责任单位：村（社区）；监管单位：三茅街道）

十、激励奖惩绩效机制（加减分，但分别不超过5分）

1、物业管理工作成效明显的，获得国家级、省级、镇江级、扬中级、三茅街道表彰奖励的，一次分别加4、3、2、1、0.5分）。

2、建立健全物业矛盾调处机制，物业纠纷和投诉处置满意率达97%，小区未发生重大破坏公共管理秩序、违法违章案件和因物业管理引发的重大信访事件，加2分。

3、因违反相关法律法规或工作失职受主管部门通报批评的、被新闻媒体曝光的，一次扣2分。

4、不积极参与配合完成街道布置的各项工作及安排的突击性任务的，一次扣1分。

（责任单位：村（社区）、业委会（物管会）、物业服务企业；监管单位：三茅街道）

本制度自印发之日起施行，由业委会（物管会）自行管理的小区和由村（社区）托管的住宅小区参照上述制度执行。